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Guida ai mutui (II)

MUTUO: Il mutuo è il contratto con il quale una parte (detta mutuante) consegna una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili ad un'altra (detta mutuataria) che si assume l'obbligo di restituire, al momento stabilito, altrettante cose della stessa specie e quantità. In genere il contratto è a titolo oneroso e la misura degli interessi, o è convenuta dalle parti, o si applica il saggio degli interessi legali stabilito dall'art.1284 Cod.Civ.
Le parti possono convenire che la restituzione delle cose mutuate avvenga ratealmente, in tale ipotesi, la mancata corresponsione anche di una sola rata da parte del mutuatario consente al mutuante di chiedere la restituzione immediata dell'intero. La risoluzione del contratto può essere chiesta anche in caso di mancato pagamento degli interessi. I mutui aventi per oggetto una somma di denaro sono restituiti, di regola, in modo rateale e le singole rate, calcolate in base ad un piano di ammortamento, posso essere costanti, crescenti, decrescenti o predefinite nella loro entità.
Se le parti hanno stipulato un contratto preliminare di mutuo, come avviene - ad esempio - nei mutui fondiari ed edilizi, il mutuante può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo quando sia peggiorata la situazione economico-patrimoniale del debitore al punto di rendere dubbia la restituzione, o non siano da quest'ultimo fornite le garanzie richieste. (Codice Civile art. 1813 - 1822).
Quando i mutui vengono erogati da aziende di credito con mezzi finanziari propri ai sensi del Dpr. 29 settembre 1973, n. 601 deve essere applicata una imposta una tantum chiamata imposta sostitutiva pari attualmente allo 0,25% sul capitale erogato. Questa imposta a carico dell'azienda erogante può in taluni casi essere recuperata dal beneficiario del finanziamento. Il pagamento dell'Imposta sostitutiva consente di pagare diritti in cifra fissa per la registrazione degli atti e per le iscrizioni ipotecarie.
I mutui si possono dividere in:

• CHIROGRAFARIO: quando non è assistito da alcuna garanzia;
• IPOTECARIO: quando è assistito da una garanzia ipotecaria;
• PIGNORATIZIO: quando è assistito da un pegno;

Concetti Generali: Le garanzie

• garanzia generica con riferimento ai poteri che tutti i creditori hanno di soddisfare le proprie ragioni, mediante esecuzione forzata su tutti i beni del debitore a parità di condizione

• garanzia personale come il Mandato di credito. la Fideiussione e l'Avallo con le quali i soggetti che le sottoscrivono si impegnano ad adempiere in luogo ed in concorso con il debitore principale; con la possibilità per il creditore, in caso di inadempimento, di soddisfarsi anche sopra il loro patrimonio personale;
• - garanzia reale come il pegno, l'ipoteca ed il privilegio con le quali vengono costituiti a garanzia specifici beni vincolati a favore del creditore in forma preferenziale escludendoli da eventuali azioni da parte di altri creditori.

  LA FIDEIUSSIONE è l'atto con il quale un soggetto, il fideiussore, si impegna personalmente verso il creditore garantendo l'adempimento di una obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. La fideiussione può essere prestata per una obbligazione condizionale o futura, in quest'ultimo caso deve essere previsto l'importo massimo della garanzia. (ved. Cod. Civ. 1936- 1957)
  L'AVALLO è una dichiarazione cambiaria con la quale un soggetto, detto avallante, garantisce il pagamento del titolo cambiario da parte di uno degli obbligati. L'avallante assume un obbligo solidale, il creditore può quindi riscuotere il pagamento indifferentemente dall' avallato o all'avallante. Come ogni altro impegno cambiario, l'avallo è un'obbligazione legata al titolo su cui è apposto e quindi il possessore del titolo può agire contro l'avallante con l'azione cambiaria senza fare riferimento al rapporto fondamentale (ved. Legge Cambiaria art. 35-37).
  IL PEGNO è un atto volontario con il quale si garantisce l'adempimento di una obbligazione, si concretizza con la consegna della "cosa" al creditore od ad un terzo, designato dalle parti, che la prende in custodia. Oggetto del pegno possono essere cose mobili, crediti o diritti mobiliari. Con il pegno, il creditore ha diritto al possesso del bene con il conseguente dovere di custodia, ha però l'obbligo di non usare o disporre della cosa e deve restituirlo quando il credito è stato interamente pagato. (Ved. Cod.Civ. 2784 - 2807).
  L'IPOTECA attribuisce al creditore il diritto, anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente di espropriare, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. (Ved. Cod.Civ. 2808-2898).
  L'ipoteca può avere per oggetto i beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
  L'ipoteca può essere:
  

  • - Legale, quando deriva da un diritto acquisito da chi vende per l'adempimento degli obblighi assunti dal compratore, dai coeredi per il pagamento di conguagli sopra gli immobili loro assegnati; nonché lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile in base alle disposizioni del Codice Penale.
  • - Giudiziaria, possibile dopo una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di altra obbligazione.
  • - Volontaria, quando è concessa per dichiarazione unilaterale con atto pubblico o con scrittura privata; iscritta su beni specificatamente indicati e per una somma determinata in denaro. Si chiama di 1° grado l'ipoteca in essere iscritta per prima, le successive assumono gradi diversi in base alla loro data di iscrizione. Si può iscrivere ipoteca su:
  
  
  • · Beni immobili (con le loro pertinenze);
  • · Usufrutto dei beni stessi;
  • · Diritto di superficie (concessione a costruire su terreno di proprietà) e diritto di enfiteusi (contratto con il quale contro pagamento di un canone l'enfiteuta acquista gli stessi diritti del proprietario di un terreno);
  • · Le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli
  
  L'ipoteca che garantisce un mutuo rimane in vita per la durata di venti anni e può essere prorogata di altri venti, su iniziativa dell'Ente erogatore, in caso di mutui di durata superiore. In caso di mutui di durata inferiore a tale periodo o in caso di estinzione anticipata la sua cancellazione richiede oltre all'assenso dell'Ente erogatore anche un atto notarile il cui costo non è del tutto trascurabile.
  Il PRIVILEGIO è la priorità che la legge accorda ad alcuni diritti di credito in considerazione della loro causa o natura. Il creditore munito di privilegio resta avvantaggiato nei confronti degli altri creditori in sede di riparto del ricavato dell'espropriazione forzata individuale o concorsuale dei beni del comune debitore.
  Il privilegio può essere:
  
  • · Legale, quando è previsto dalla legge nei vari casi;
  • · Convenzionale, quando la costituzione è subordinata alla volontà delle parti. Anche in tale ipotesi è però sempre la legge a concedere la garanzia: tuttavia l'accordo delle parti è richiesto come condizione per la sua esistenza.
  • · Generale, quando insiste su tutti i beni mobili del debitore
  • · Speciale quando grava su determinati beni del debitore che possono essere sia mobili che immobili.
  
  Agli effetti del privilegio non conta l'anteriorità cronologica di un diritto di credito rispetto agli altri; ciò che ha rilievo è solo la causa del credito, per cui un credito posteriore ben può essere preferito ad uno anteriore, di fatto è la legge che fissa minutamente l'ordine di priorità (ved. Cod.Civ. 2745- 2783).
  

Concetti Generali: i tassi e le spese

Il tasso di usura
La possibilità di fissare liberamente il valore dei tassi di interesse, siano essi Fissi, Variabili o Misti, è condizionata dal rispetto di un limite oggettivo, fissato dalla legge. Il termine "Tasso di usura" è in genere utilizzato per designare l'ottenimento di un prestito di un denaro ad un tasso di interesse molto alto.
Al fine di porre un freno ad un fenomeno in continua crescita, come quello dell'usura, il Parlamento ha aggiornato le proprie disposizioni, stabilendo che il Ministero del Tesoro debba rilevare trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio degli Interessi praticati dalle Banche e dagli Intermediari Finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni di prestito.
I valori medi così rilevati saranno pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale.
I tassi medi determinati in tale modo ed aumentati della metà costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Nel caso in cui si sottoscriva un contratto di mutuo con interessi superiori alla soglia definita di usura, gli interessi saranno dovuti esclusivamente nella misura prevista dalla legge.

Le spese
Esistono una serie di costi che incidono sull'ammontare del finanziamento richiesto alla Banca. In linea di massima la maggior parte delle spese e commissioni viene sostenuta all'atto dell'erogazione del mutuo, determinando di conseguenza una riduzione dell'importo effettivamente trasferito al cliente. Le spese più ricorrenti sono:

• · Le Spese di istruttoria richieste per aprire la pratica di finanziamento, per valutare ed accertare l'effettiva capacità di rimborso del richiedente. Tali spese possono essere in qualche caso richieste anticipatamente, essere espresse in cifra fissa, in forma percentuale sull'importo del finanziamento o in forma mista. In genere se pagate anticipatamente non vengono restituite in caso di mancato accoglimento della domanda.
• · Le Spese di perizia, sono quelle richieste per accertare il valore reale del bene dato in garanzia, accertamento che può essere effettuato da personale dell'Ente finanziatore o da periti esterni.
• · Le Spese incasso sono quelle previste per l'incasso di ogni singola rata;
• · Gli Interessi di mora sono gli interessi che si devono pagare a titolo di penale in caso di ritardato pagamento delle rate. Nei contratti viene stabilito dopo quanti giorni dalla scadenza scatta l'applicazione della penale e l'entità della stessa, che è generalmente un'addizionale al tasso applicato al finanziamento o ad un tasso di riferimento (Euribor).
• · Le Spese notarili incidono nella stipula di un contratto di finanziamento, che essendo un atto pubblico necessità della presenza di un Notaio per essere validato. Il notaio può essere nominato dalla Banca oppure proposto direttamente dal mututatario; esistono delle tariffe fisse per questa operazione, indipendentemente dalla banca alla quale si è rivolta la richiesta di finanziamento.
• · L'Imposta sostitutiva All'atto di ogni erogazione di finanziamenti con durata superiore ai 18 mesi le Istituzioni creditizie devono versare una Imposta sostitutiva attualmente pari allo 0,25% del capitale nominale del finanziamento.
• · Attraverso le Penali di riduzione e/o estinzione anticipata, le Banche si tutelano verso la possibilità che i finanziamenti vengano rimborsati anticipatamente fissando una penale

 

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